Schroders: Büroimmobilien - auch künftig eine solide Anlage

Die Pandemie hat zum Glück nicht zu einem deutlichen Abbau von Bürojobs geführt. Entsprechend bildete sich die Nachfrage nach Büroflächen bis jetzt auch nicht zurück. Die schlimmsten Befürchtungen haben sich also nicht bewahrheitet.

Und da sich die Tertiarisierung der Wirtschaft fortsetzt, werden neue Berufe entstehen, die in Büros und büroähnlichen Umgebungen ausgeführt werden. Unbestritten ist aber, dass künftig mehr Beschäftigte von zu Hause aus arbeiten werden. Das sind positive Nachrichten für Arbeitnehmer, die sich mehr Flexibilität wünschen.

Führt das nun zu einem massiven Rückgang der Nachfrage nach Büroimmobilien? Festzuhalten bleibt, dass der Grossteil der Arbeitnehmer nur gelegentlich von zu Hause aus arbeiten wird und nicht ausschliesslich. Das ist in den allermeisten Fällen auch von Arbeitgeberseite so gewünscht. Das Büro ist nicht nur Arbeitsplatz, sondern ein Ort, wo die Unternehmenskultur gelebt wird.

Auch erfüllt das Büro die Funktion eines zentralen Ortes der Kommunikation, der Innovation und Zusammenarbeit. Zufällige und ungeplante Interaktionen, kurze Wege, das ungewollte Mithören eines Telefongespräches oder der Diskussion von Kollegen können inspirieren, das Teamgefühl stärken und helfen Probleme auf dem kleinen Dienstweg zu lösen. Viele Unternehmen investieren deshalb bewusst in Büroräumlichkeiten. Büros werden neu designt, um optimale Informationsflüsse und einen hohen Wohlfühl-Faktor zu gewährleisten.

Letztlich sollte auch nicht unterschätzt werden, dass Änderungen der Arbeitsorganisation in Unternehmen auch Zeit benötigen. In der Coronasituation war/ist das Homeoffice alternativlos. In «normalen Zeiten» ist es mehr «Evolution als Revolution».

Zu Hause arbeiten kann ermüden

Die meisten Mitarbeiter wollen denn auch nicht ausschliesslich von zu Hause aus arbeiten: Nicht alle haben genügend Platz, um ein professionelles Büro einzurichten. Ein weiterer Grund kommt hinzu: Bei der Arbeit von zu Hause aus verschwimmen die Grenzen zwischen Arbeit und Freizeit. Die räumliche Distanz zwischen Arbeitsplatz und Wohnraum wird teilweise sehr geschätzt. Diese Trennung wird von vielen Arbeitnehmern geschätzt. Nicht zu vergessen ist, dass grosse Unterschiede zwischen einzelnen Branchen und Funktionen in Unternehmen bestehen. Nicht alle Jobs sind gleichermassen fürs Homeoffice geeignet. Eine Anwaltskanzlei hat andere Arbeitsabläufe als ein Ingenieur-und Planungsbüro, ein IT-Dienstleister oder eine Marketingagentur. Die Personalabteilung arbeitet anders als der Vertrieb.

Die grosse Bedeutung des Büros zeigt sich unter anderem bei Technologieunternehmen, die vollständig autark arbeiten könnten, das aber nicht tun. Konzerne wie Apple, Alphabet, Facebook und Microsoft haben grosse Summen in die regionalen Hauptsitze investiert. Der erwähnte, informelle Austausch von Ideen klappt eben besser spontan am Pingpong-Tisch als im terminierten Teams-Call.

Um die Nachfrageentwicklung innerhalb Europas zu verstehen, müssen die kulturellen Unterschiede beachtet werden. Analysten in der Schweiz und Grossbritannien schätzen die Gefahren des Homeoffice für die Büroflächennachfrage oft als sehr hoch ein. Das erstaunt nicht, wenn man bedenkt, dass gemäss der europäischen Statistikagentur Eurostat in der Schweiz 27 Prozent und im UK 22 Prozent der Gesamtbeschäftigten gelegentlich von zu Hause aus arbeitet. Diese hohe Quote ist der starken Dienstleistungsprägung der beiden Volkswirtschaften und der oft mühseligen Pendelei geschuldet.

In anderen Ländern Europas ist der Anteil der Arbeitnehmer, die gelegentlich von zu Hause arbeiten, deutlich tiefer. In Deutschland sind es nur etwa 7 bis 8 Prozent, In Spanien gar nur 3 bis 4 Prozent und in Italien lediglich 1 Prozent. Es lohnt sich als Investor zu analysieren, wie stark das wahrgenommene Risiko durch das Homeoffice in der Ziellokation tatsächlich ist. Dafür spricht auch, dass in Schweden, wo der Anteil der Beschäftigten, die gelegentlich von zu Hause aus arbeiten, mehr als 30 Prozent beträgt, sich der Büroimmobilienmarkt in den vergangenen Jahren äusserst positiv entwickelt hat.

Neue Bürofonds aufgelegt

Viele Investoren betrachten Büroflächen nach wie vor als eine solide Anlage. So wurden jüngst neue Bürofonds lanciert und die Pandemie hat die Spitzenrenditen und -mieten bisher kaum beeinflusst. Für Zürich meldete JLL per Ende 2020 eine Bürospitzenrendite von 1,9 Prozent - ein Rekord in Europa. Hier sind allerdings noch andere Faktoren wie das Zinsniveau am Werk.

Das Anlagevolumen für Büroflächen lag in Europa 2020 rund 37 Prozent unter dem des Vorjahrs. Dessen ungeachtet bleiben Büroflächen der grösste Sektor im Immobilienbereich. Die verringerte Bautätigkeit in weiten Teilen Europas dürfte sich aus Investorensicht ab 2023 positiv auf die Nutzermärkte auswirken. Wichtig ist es für Investoren zu verstehen, welche Ansprüche die Nutzer im Zielmarkt künftig an Büroflächen haben. Zentralgelegene, gut angebundene und attraktive Räume, werden auf jeden Fall gefragt bleiben.

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