Vonovia-Aktie springt an: Vonovia erzielt Milliardenerlös - Verschuldung im Zielkorridor

Insgesamt habe Vonovia in diesem Jahr durch Wohnungsverkäufe und der Veräusserung von Minderheitsanteilen an Immobilienportfolios Erlöse von rund 3,7 Milliarden Euro erzielt, davon seit August 1,7 Milliarden Euro, teilte der DAX-Konzern am Freitag in Bochum mit. Das ist mehr als zuvor angepeilt. Die Aktie legte im frühen Handel um mehr als drei Prozent zu. Damit summieren sich die Wochengewinne der auf längere Sicht arg gebeutelten Aktie innerhalb auf gut 13 Prozent.

Ursprünglich wollte der DAX-Konzern mit den Verkäufen in diesem Jahr rund zwei Milliarden Euro erzielen. Dass es mehr wurde, liegt auch an dem jüngsten Verkauf von Neubauprojekten für rund 357 Millionen Euro an CBRE Investment Management. Ein Teil der Wohnungen befinde sich noch in der Fertigstellung, teilte Vonovia weiter mit. Der Vermögensverwalter von Immobilien erwerbe insgesamt 1200 Wohnungen in Berlin zu einem Preis leicht unter Buchwert. Erst kürzlich verkaufte Vonovia 1213 Wohnungen für 87,8 Millionen Euro an die Stadt Dresden. Hinzu kommt der Verkauf von Wohnungen in vielen einzelnen Transaktionen sowie Gewerbeimmobilien.

Unterdessen will sich das Unternehmen erneut Geld mit dem Verkauf einer weiteren Beteiligung an einem Immobilienportfolio beschaffen. Vonovia werde rund 30 Prozent an dem Norddeutschland-Portfolio für eine Milliarde Euro an den Finanzinvestor Apollo veräussern, hiess es. Die rund 31 000 Wohnungen liegen mehrheitlich in Kiel, Bremen und Lübeck. Die Transaktion soll Ende des Jahres abgeschlossen sein. Das Unternehmen habe eine Option zum Rückkauf der Beteiligung. Apollo hat in diesem Jahr für die gleiche Summe bereits einen Minderheitsanteil an Vonovias Südewo-Portfolio in Baden-Württemberg erworben.

Mit dem Verkaufserlös will der DAX-Konzern seine Schulden abbauen. Der sogenannte LTV, das Verhältnis des Kreditbetrags zum Verkehrswert des Immobilienportfolios, habe Ende September bei 45 Prozent gelegen und damit am oberen Rand des Zielkorridors von 40 bis 45 Prozent, so Vonovia. Gleichzeitig sei der unbesicherte Finanzierungsbedarf bereits bis Ende des ersten Quartals 2025 gedeckt.

"Wir sind zwar beim LTV am oberen Rand des Zielkorridors angekommen, wir werden aber nicht aufhören, das Verkaufsprogramm in der gleichen Intensität wie bisher fortzufahren", betonte Unternehmenschef Rolf Buch in einer Telefonkonferenz. Es gebe noch einiges zu verkaufen, weil es zum Vonovia-Immobilienportfolio nicht optimal passe. Damit werde das Unternehmen die Verschuldung sicherlich noch weiter senken. Vonovia will sich nach jahrelangem Expansionskurs von rund 66 000 Wohnungen im Gesamtwert von rund 13 Milliarden Euro trennen.

Derweil lief es im Tagesgeschäft für Vonovia zuletzt schlechter. Der operative Gewinn (FFO) ging in den ersten neun Monaten im Jahresvergleich um 8,4 Prozent auf 1,45 Milliarden Euro zurück. Während sich vor allem die Geschäfte mit der Projektentwicklung, dem Verkauf von Wohnungen und zusätzlichen Dienstleistungen schwächer entwickelten, lief es für Vonovia in der Vermietung aufgrund der weiterhin hohen Nachfrage nach Wohnraum in den Ballungsgebieten deutlich besser.

Die Miete stieg per Ende September im Schnitt konzernweit auf 7,67 Euro pro Quadratmeter - das waren 2,7 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Der Umsatz schrumpfte in den neun Monaten um 8,1 Prozent auf 4,2 Milliarden Euro. Weil Vonovia bereits zum ersten Halbjahr milliardenschwere Abwertungen auf sein Immobilienportfolio vorgenommen hatte, stand unter dem Strich für die ersten neun Monate ein Verlust von 3,8 Milliarden Euro. Im entsprechenden Zeitraum des Vorjahres hatte Vonovia noch einen Gewinn von 2,2 Milliarden Euro ausgewiesen.

Während Vonovia die Ziele für das laufende Jahr konkretisierte, gab das Unternehmen zum ersten Mal einen Ausblick auf das kommende Jahr. Der Immobilienkonzern rechnet 2023 mit einem operativen Gewinn (FFO) in der Mitte der anvisierten Spanne von 1,75 und 1,95 Milliarden Euro. 2024 dürfte das Ergebnis aufgrund höherer Steuern und Zinsen voraussichtlich moderat unter dem Niveau von 2023 liegen. Genaue Zahlen zum kommenden Jahr könne er noch nicht geben, sagte Buch. Denn wenn Vonovia im letzten Quartal noch weitere Immobilien verkaufen könne, dann wirke sich das auch auf die Ergebnisgrössen aus. Die Verkäufe steuerten im Wesentlichen die Steuerlast. "Wir bezahlen im Moment deutlich mehr Steuern als früher", fügte er hinzu.

Vonovia konnte in den vergangenen Jahren der Niedrigzinsphase vor allem über Zukäufe im In- und Ausland kräftig wachsen. Zudem profitierte der Konzern von steigenden Mieten in den Grossstädten und Neubauten. 2021 glückte Vonovia die Übernahme von Deutschlands zweitgrösstem Vermieter Deutsche Wohnen. Im vergangenen Jahr wurde Vonovia zudem grösster Aktionär beim Branchenrivalen Adler Group , der in schweres Fahrwasser geraten war. Insgesamt besitzt Vonovia als Europas grösstes privates Wohnungsunternehmen rund 548 000 Wohnungen in Deutschland, Schweden und Österreich.

Vonovia: Verschuldung durch Wohnungsverkauf nun in Zielkorridor

Vonovia hat weitere, deutliche Fortschritte beim Verkauf von Wohnungsportfolios und Minderheitsbeteiligungen an Joint-Venture-Partner gemacht und so seine Verschuldung wieder in den Zielkorridor geführt. Damit habe der DAX-Konzern CEO Rolf Buch zufolge die eigenen Vorgaben übererfüllt. "Wir haben unser Ziel, in diesem Jahr mit Verkäufen 2 Milliarden Euro zu erzielen, bereits deutlich übertroffen", sagte Buch. Die Zielvorgabe soll für 2024 auf mehr als 3 Milliarden Euro Verkaufserlös ausgeweitet werden.

Insgesamt beläuft sich das Verkaufsvolumen den Angaben zufolge seit Jahresbeginn auf einen Verkaufserlös von 3,7 Milliarden Euro, davon 1,7 Milliarden seit August. Damit liegt der Verschuldungsgrad LTV mit 45 Prozent am Ende des dritten Quartals immer noch am oberen Rand des Zielkorridors von 40 bis 45 Prozent. Aber der Konzern habe den Zielkorridor erreicht. "Wir sind im Korridor, damit wird eine Kapitalerhöhung immer unwahrscheinlicher", sagte CEO Rolf Buch in der Medientelefonkonferenz. "Deshalb machen wir die ganze Übung", dann werde sich das Thema Kapitalerhöhung "irgendwann erledigt haben". Ende des zweiten Quartals hatte Vonovia noch einen LTV von 46,8 (1Q: 46,6).

Die jüngste Transaktion ist die zweite mit dem Private-Equity-Investor Apollo, der für 1,0 Milliarden Euro eine Minderheitsbeteiligung von 30 Prozent an einem Portfolio in Norddeutschland mit 31.000 Wohnungen in Kiel, Bremen und Lübeck erwirbt. Der Abschluss werde zum Jahresende erwartet. Die Bedingungen seien ähnlich wie die Vereinbarung zwischen Vonovia und Apollo im April, als Vonovia an Apollo für rund 1,0 Milliarde Euro eine 30-prozentige Beteiligung an der Südewo verkaufte. Vonovia habe sich auch dieses Mal eine Rückkaufoption für die Anteile gesichert.

Zudem seien Neubauprojekte für rund 357 Millionen Euro an CBRE Investment Management verkauft worden. Der Preis für die 1.200 Wohnungen in Berlin, die zum Teil noch fertiggestellt werden, sei leicht unter Buchwert. Auch mit CBRE ist dies die zweite Transaktion, nach dem Verkauf von 1.350 Wohnungen für 560 Millionen Euro im Frühjahr.

Laut Investorenpräsentation hat Vonovia die Stange für 2024 höher gelegt und will Bruttoerlöse für 2024 von mehr als 3 Milliarden Euro durch den Verkauf erreichen. Vonovia ist zu weiteren Veräusserungen entschlossen, um ausstehende Anleihen bei Fälligkeit zu bedienen und sicherzustellen, dass die Verschuldungs-Kenngrössen in ihre jeweiligen Zielbereiche zurückkehren. Bereits im August hatte Vonovia mitgeteilt, dass die Refinanzierung bis Ende 2024 bereits gedeckt ist.

Im XETRA-Handel legt die Vonovia-Aktie am Freitag zeitweise um 7,61 Prozent auf 24,47 Euro zu.

BOCHUM/FRANKFURT (awp international / Dow Jones)